Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

I denna artikel försöker vi besvara en komplicerad fråga: Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

Det här är ett samtalsämne som många väljer att avstå från att blanda sig i. Av självklara skäl - om det handlar om en bostadsbubbla så kommer detta att innebära att många tvingas sitta med höga skulder genom resten av sina liv och där det kommer att ta extremt lång tid innan prisnivån lägger sig i närheten av de nivåer som man ser idag - och sett tidigare.

I framförallt Stockholm så har priserna för bostäder ökat dramatiskt under en ganska lång tid. Några vägbulor längs vägen har stannat av utvecklingen periodvis, men därefter så har färden uppåt fortsatt i samma takt. Detta har skapat en känsla av odödlighet och där man som privatperson inte tror att någonting kan påverka. Många har dessutom en känsla av att det alltid finns en räddning och att om någonting händer så kliver staten in och räddar upp situationen.

Riktigt så enkelt är det inte. Sverige har drabbats hårt av finanskriser tidigare. Vän av ordning minns början av -90-talet då en kombination av massarbetslöshet och en rekordhög ränta gjorde att folk tvingades sälja - eller ge bort - sina bostäder. Bostäder som man då, liksom nu, betalat dyra pengar för. Det här leder till en intressant frågeställning och till själva poängen med vad som kan visa att vi sitter instängda i en bostadsbubbla: räntan.

Räntan påverkar och ger svar om det är en bostadsbubbla

Idag - och sedan en lång tid tillbaka - så har vi haft en låg ränta i Sverige. Du kan ta ett lån och erbjudas en ränta som ligger på mellan 1.5-2.0 procent. Det kostar knappt någonting att lösa ett lån på flera miljoner och det har också gjort att folk i Stockholm kunnat, så att säga, unna sig större bostäder i bättre områden.

Återgår vi till början av 90-talet och tittar på ränta då så kan vi säga att du skulle omöjligen få lösa ett lån till en ränta på 1.5%. Om du tar bort punkten mellan siffrorna så närmar du dig sanningen - och då skulle du ha tur. En ränta på femton procent idag skulle kunna innebära en katastrof där folk - precis som då - blir tvingade att sälja bostäder till en bråkdel av vad det är “värda”. Vi säger värda inom citationstecken då det är marknaden som styr. Klart står att en räntehöjning kommer att påverka och ju högre en sådan blir, desto värre kommer det också att sluta.

Och, om det dessutom blir en större arbetslöshet så kommer detta också att påverka negativt. De som inte klarade av sina lån på 90-talet var primärt de som också drabbades av uppsägningar. Har man jobb så klarar man sig ofta ändå - om än hjälpligt. Saknar man arbete så blir det tuffare och nej - för att svara på frågan tidigare - staten kommer inte att erbjuda några fallskärmar.

Högre ränta och större arbetslöshet kan definitivt sticka hål på en eventuell bubbla. Finns det något som talar emot en sådan? Ja, det finns det definitivt.

Vad talar mot en bostadsbubbla?

Det som talar mot en bostadsbubbla är att det råder en bostadsbrist i Sverige och att vi - i jämförelse med andra länder - de facto haft relativt låga priser på bostäder. Dessutom så har bostadspriserna följt löneutvecklingen och det är ett gott tecken. Det senare ska emellertid också komma med ett tillägg - ett lite illavarslande sådant - och det är att löner och bostadspriser inte gått hand i hand under de senaste fem-sex åren. Där finns alltså fog för viss oro.

En sak som dock är viktig att föra till protokollet är att vi idag prioriterar vårt boende på ett tydligare sätt än vad vi gjort tidigare. Aldrig tidigare i historien så har folk i Sverige varit beredda på att lägga så stora pengar på sina bostäder. Det är, sett ur en eventuell bubbla, någonting positivt.

På det stora hela dock och som svar på frågan om vi lever i en bostadsbubbla: det vet vi inte. Ingen kan veta det förrän efter att den inträffat. I vissa fall kan det räcka med att en tidning skriver negativt om bostadspriser för att panik ska skapas. Det vi kan säga är att det krävs relativt lite för att sticka hål på en eventuell bubbla.